关键词    农村土地转让  表见代理  农村土地买卖

    裁判要点

    户主一人与村集体其他村民签订农村土地转让协议书后，在将转让土地交付他人并收取转让金后，转让土地一方的其他家庭成员不能仅以自己不知情为由主张土地转让协议无效。户主与他人签订的土地转让协议，如没有其他法定可撤销或者无效合同的情形，户主一人签订协议的行为应视为表见代理行为，签订的协议属于有效协议。

    相关法条

    《中华人民共和国合同法》第四十九条，第五十二条

    《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，第三十三条，第三十四条，第三十七条。

    案件索引

    一审：河南省睢县人民法院（2015）睢民初字第948号民事判决书

    二审：河南省商丘市中级人民法院（2015）商民终字第1186号民事判决书

    基本案情

    原告崔孝忠、张风梅、崔秋各诉称：1998年8月31日，三原告以原告崔孝忠为户主，承包平岗镇平西村委的4.5亩土地，原告方与村委会系承包土地关系，得到平岗镇人民政府发证确认，自原告家承包以来，一直由原告一家耕种。2014年7月15日原告崔孝忠未与另二原告协商并征其同意的情况下，私自将承包地4.5亩中的2.6亩卖给了被告，原告家只剩下1.9亩耕地，无法解决生活、生计。原告特起诉至法院，请求依法判令：确认原告崔孝忠与被告赵金良2014年7月15日签订的承包地买卖协议无效，被告退还原告2.6亩耕地。

    被告赵金良辩称：1、原告崔孝忠与被告签订的是土地转让协议，将涉案土地以每亩26000元的价格转让给被告，2.6亩土地的转让费共计67600元，被告已经交给了原告崔孝忠；2、原告崔孝忠与被告签订土地转让协议时，平西村委会负责人王海东、王进中均在场，村委会也同意转让土地；3、2014年7月15日原告崔孝忠与被告签订土地转让协议时，原告张风梅、崔秋各均知道此事，即使原告张风梅、崔秋各不知情，被告有理由相信原告崔孝忠作为户主有权代表全家人签订协议。

    法院经审理查明：原告崔孝忠、张风梅、崔秋各与被告赵金良均系睢县平岗镇平西村村民，1998年8月31日，三原告以崔孝忠为户主承包了平岗镇平西村委会的4.5亩土地，承包期限为30年。2014年7月15日原告崔孝忠与被告赵金良签订了土地转让协议书，协议约定“崔孝忠土地2.6亩，东临陈富强，西临平西社区路东，北临朝平大路，南临马营地。每亩26000元转让给赵金良，2.6亩地折合现金67600元。”协议签订后，原告崔孝忠将地交付给了被告，被告将67600元现金交付给了原告崔孝忠。关于原、被告土地转让一事，睢县平岗镇平西村委会的态度是，不禁止也不提倡，让原告与被告两家自行解决。

    裁判结果

    河南省睢县人民法院于2015年7月30日作出了（2015）睢民初字第 948号民事判决：驳回原告崔孝忠、张风梅、崔秋各的诉讼请求。原告崔孝忠、张风梅、崔秋各收到判决后不服判决，以事实认定错误为由提起上诉，河南省商丘市中级人民法院于2015年11月2日作出了（2015）商民终字第1186号民事判决：驳回上诉，维持原判。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、转让或者其他方式流转。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第三项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”，本案原告崔孝忠与被告赵金良签订的土地转让协议是在三原告的承包期限内。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”本案原告崔孝忠与被告赵金良有权采用土地转让的方式进行土地承包经营权的流转。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意……”本案原告崔孝忠与被告赵金良采用转让方式进行土地承包经营权流转时，签订了土地转让协议书，睢县平岗镇平西村委会作为发包方不干涉原、被告土地承包经营权流转一事，视为发包方对土地流转的认可。本案原告崔孝忠与被告赵金良签订的土地转让协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且原告崔孝忠与被告赵金良签订的土地转让协议是当时双方的真实意思表示，形式完备，该土地转让协议应属于有效合同。原告崔孝忠作为其承包经营土地的户主在转让协议上签字，可以代表其承包经营户，原告崔孝忠的代理行为是有效的。原告崔孝忠与被告赵金良签订的土地转让协议已经成立并生效，且各自履行了相应的义务，合同已经履行完毕。因此，对于三原告要求确认原告崔孝忠与被告赵金良在2014年7月15日签订的土地转让协议无效的请求，本院不予支持。

    案例注解

    众所周知，农民对其通过家庭承包方式承包的土地，仅享有管理、使用、收益的权利，并不享有所有权，所有权仍归村集体所有，正因为此，导致本案在合议庭合议时，出现了两种争议较大及截然相反的意见：一种意见认为涉案土地转让协议系双方当事人真实意思表示，形式完备，且双方当事人均为睢县平岗镇平西村委会的村民，该村委会作为发包方对涉案土地流转的态度是不予干涉，应视为村委会对土地流转的认可。根据农村土地承包法的相关规定，土地承包经营权可以依法采取转让的方式流转，涉案转让协议符合法律规定。崔孝忠作为户主，在其余被告赵金良签订土地转让协议时，被告赵金良是有理由相信原告崔孝忠是有权代表其他家庭成员的，且张风梅作为原告妻子，双方一直共同生活，其主张在崔孝忠签订土地转让协议时不知情是不符合常理的，原告崔秋各作为崔孝忠与张风梅的女儿已经出嫁，其婚后在婆家没有承包地，仅能证明其在娘家的承包地不能被村集体收回，但不能证明崔孝忠与赵金良签订的协议属于可撤销或者无效协议。崔孝忠与赵金良签订协议后，已经按照协议所约定的内容各自履行完毕，因此原告的诉求不应得到支持。另一种意见认为，承包人并不享有土地的所有权，无权出卖承包地。本案崔孝忠与赵金良签订的土地转让协议上面没有约定流转的期限及用途，双方的本意应为一次性买断土地的使用权。因为当地从事农业生产的土地租赁费每年每亩地一般不超过一千元，有的低至四五百元，原告崔孝忠是在1998年8月31日承包的涉案土地，承包期限为30年，到2028年8月31日就到期了，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条的规定，土地承包经营权流转的期限不得超过承包期的剩余期限，本案被告以每亩26000元的价格接受崔孝忠转让的土地从事农业生产不符合常理。结合本案及本地的实际情况，崔孝忠与赵金良签订的土地转让协议是名为转让实为买卖的协议，属于无效协议。

    笔者赞同第一种意见，认为涉案土地转让协议是有效的，且已履行完毕，应驳回原告的诉讼请求。结合本案实际情况，崔孝忠将2.6亩土地转让给赵金良，且收取了67600元的转让金，这在原告家里是一件大事，张风梅与崔秋各不知情的可能性非常小，且崔孝忠作为承包地的户主，是有权代表其他承包人对外签订土地转让协议的。退一步来讲，即使张风梅与崔秋各真的不知道崔孝忠私自签订土地转让协议的事情，该协议确实损害了张风梅与崔秋各的权益，崔孝忠无权处分她们应该承包的土地，崔孝忠私自签协议的行为构成表见代理，协议也是有效的。何为表见代理呢，表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种。若无权代理行为均由被代理人追认决定其效力的话，会给善意第三人造成损害，因此，在表见的情形之下，规定由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人的利益，维护交易安全，并以此加强代理制度的可信度。我国《合同法》第四十九条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。

    第二种意见结合当地及本案的实际情况认为，赵金良以每亩26000元的价格接受涉案土地从事农业生产不符合常理，推测双方签订的协议是名为转让实为买卖土地的协议，或者赵金良接受土地后会改变土地的用途和性质。这种意见只是一种主观臆断，试问如果这种观点成立的话，崔孝忠一家以如此高的价格转让土地后本就占了便宜，为何又起诉被告要求确认合同无效并愿意退款给被告并赔偿被告损失呢。另外，土地的所有权属于村集体所有，承包期限到期后，村集体如重新调整承包地，涉案土地的承包方仍是崔孝忠，村集体有权不再将涉案土地发包给崔孝忠，而是重新发包涉案土地。综合来看，两审法院的裁判都是正确的。